Comment apporter ses biens immobiliers personnels à sa SCI ?

Créer une SCI  équivaut à créer une personne morale qui possède un patrimoine propre et indépendant, distinct du patrimoine des associés. Ces derniers peuvent donc transférer la propriété de leur bien immobilier à la SCI, une fois sa valeur estimée.
Si aucun commissaire aux apports n'a été nommé pour l'estimer, et ce n'est effectivement pas obligatoire, les associés sont responsables de leur évaluation pendant 5 ans.
A l'instar d'une vente entre particuliers, l'acquisition du bien par la SCI suppose un transfert de propriété. En conséquence, une plus-value immobilière peut être constatée.
Le notaire chargé des formalités calcule le montant de la plus-value et de l'impôt correspondant et se charge de rédiger l'acte notarié. Comme pour n'importe quelle vente, il vérifiera les droits de préemption de la mairie et la réalisation de tous les diagnostics techniques (loi Carrez, amiante, plomb).

Il est possible d'être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière, notamment si l'immeuble apporté constitue la résidence principale de l'apporteur, ou si l'apport est fait par une personne invalide ou retraité. à condition toutefois que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil.

La formalité de publicité foncière doit s'opérer avant l'immatriculation de la SCI et après la signature de ses statuts définitifs.

Tous les choix sont ensuite envisageables : les associés peuvent le louer au titre d'un contrat de location classique, ou commercial, ou encore saisonnier. La SCI se charge de la gestion de l'immeuble, de l'encaissement des loyers et des obligations comptables.

Il est également possible de procéder à l'apport d'un immeuble au cours de la vie sociale de la SCI. Ce, par le biais d'une augmentation de capital. Le procès-verbal (PV) relatif à l'augmentation de capital n'aura pas à revêtir la forme authentique, mais une copie de ce procès-verbal sera annexée à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire.

Il n'est pas rare de séparer l'usufruit de la nue-propriété, notamment dans les SCI familiales où les parents transmettent un bien à leurs enfants tout en continuant à vivre dans la maison et/ou à percevoir les loyers. Concrètement, ils apportent l'immeuble à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Gérants de la SCI, ils conservent ainsi la maîtrise du bien et réduisent leur IFI. la SCI perçoit les revenus mais ne peut pas vendre le bien.

Pour rappel, l'usufruit ne peut excéder 30 ans, et s'arrête automatiquement au décès du propriétaire.

En revanche, lors d'un apport en nue-propriété, la SCI ne pourra ni en faire usage, ni en percevoir les revenus. Elle ne deviendra propriétaire du bien qu'au moment où l'usufruit aura pris fin.

Enfin, si un des associés souhaite quitter la société, il peut vendre ses parts à un des associés ou à un tiers. La SCI peut aussi lui racheter ses parts afin de les annuler.