Taxe foncière et LMNP LMP, vous m'expliquez ?
Rappelons que LMNP est l'acronyme de " Loueur en Meublé Non Professionnel ", tandis que le LMP est professionnel. Il s'agit du statut des investisseurs en location meublée. Le logement peut être neuf ou ancien, un appartement ou une maison, et le propriétaire bailleur peut le louer en location saisonnière, en bail mobilité ou en longue durée, par exemple à un étudiant.
Contrairement à la location de logements vides, la location en meublé est considérée par l'administration fiscale comme étant une activité commerciale. À ce titre les LMNP et LMP sont redevables de la CFE et de la taxe foncière. De plus, leurs revenus locatifs entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le LMP doit obligatoirement déclarer ses recettes locatives sous le régime réel, tandis que le LMNP a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.
Or, la taxe foncière fait partie des dépenses liées à l'exploitation de votre bien immobilier. À ce titre elle peut être déduite du montant global des loyers que vous percevez, si vous avez opté pour le régime réel simplifié d'imposition. Elle fait alors partie des charges déductibles.
Explications.
LMNP et LMP : Comment les différencier ?
Hormis le fait d'avoir meublé votre logement avant la mise en location (dans le respect du décret de la loi ALUR), vous êtes considéré LMNP dès lors que vous remplissez l'une des deux conditions suivantes :
- Le total de vos recettes locatives (loyers charges comprises) est inférieur à 23 000 EUR par an ;
- Vos recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions de retraites, BNC, BIC ou BA, rémunération de gérance)
à savoir qu'en cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
Si vous dépassez ces deux seuils, vous passez automatiquement sous le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Alors que le LMP n'a pas d'autres choix que le régime réel simplifié pour déclarer ses revenus aux impôts, le LMNP a accès à deux régimes fiscaux : le micro BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Il s'applique automatiquement tant que les revenus locatifs restent inférieurs ou égal à 72 600 EUR, ou 176 200 EUR pour les meublés de tourisme classés. Un abattement forfaitaire de 50% est systématiquement appliqué sur les recettes locatives. Il s'élève à 71% pour les meublés de tourisme.
Cet abattement est représentatif des charges réelles. En conséquence, vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles, ni amortir votre bien immobilier. En contrepartie, vos obligations comptables et fiscales sont réduites. Vous devez simplement compléter le formulaire 2042 C-PRO en même temps que votre déclaration sur le revenu (le formulaire 2042).
Attention, ce régime simplifié est souvent moins intéressant. Tout dépend de votre foyer fiscal et de l'ampleur de vos projets d'investissement. N'hésitez pas à solliciter un expert-comptable pour vérifier.
Le régime réel simplifié
Il permet d'optimiser votre fiscalité. Non seulement il vous autorise à déduire vos dépenses réelles, mais il vous permet aussi de déduire l'amortissement de vos biens.
Bonne nouvelle, dès cette année 2022, vous pouvez envoyer votre courrier de levée d'option pour passer du régime micro BIC au régime réel jusqu'au mois de mai ou juin. Date à laquelle vous devez déposer votre déclaration de revenus. Ce courrier est à adresser au centre des impôts dont dépend le meublé que vous louez.
Auparavant la date limité était fixée au 1er février.
Les charges déductibles
Gardez à l'esprit que tant que la dépense est utile à la gestion de votre location meublée et que vous avez conservé la facture, vous pouvez la déduire. C'est le cas pour :
la taxe foncière
vos intérêts d'emprunt
vos frais de comptabilité
vos frais d'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA)
Tous vos travaux : amélioration, réparations et entretien
les frais et les dépenses engagées pour la mise en location
les primes d'assurances loyers impayés
les charges de copropriété
Savez-vous que vous pouvez même déduire vos frais de notaire si vous avez acheté votre logement l'année de votre déclaration d'activité ? De même pour les honoraires d'agence si vous les comptabilisez l'année de la dépense.
La taxe foncière
Attention, la taxe foncière comprend parfois la Taxe d'enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Or celle-ci est reportable sur le locataire. Pensez-y au moment de définir le montant des charges récupérables dues par votre locataire.
Vous trouverez le montant de la TEOM sur votre avis d'imposition à la taxe foncière. Contactez-nous pour qu'un de nos comptables vous explique précisément comment procéder.
L'amortissement comptable
Vous ne pouvez amortir votre bien immobilier, le mobilier et les éventuels travaux nécessaires que s'ils sont inscrits à l'actif de votre bilan comptable.
Enfin, vous devrez établir vos comptes annuels (bilan comptable, annexes) et transmettre la liasse fiscale au plus tard en mai. Conservez bien vos justificatifs de taxe foncière et toutes les autres charges déductibles.
Ainsi, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert-comptable quand vous optez pour le régime réel. Demandez-nous un devis !
Mis à jour le 2023-02-13 10:14
