Qu'est ce qu'une SCI ?
Formée par deux associés au minimum, une société civile immobilière (SCI) est une société de droit privé dont le rôle consiste à obtenir et gérer un patrimoine immobilier.
Son objet ne peut pas être commercial. Autrement dit, elle ne peut pas se spécialiser dans l'achat revente d'immeubles.
La SCI implique l'acquisition ou l'apport d'un immeuble et la rédaction des statuts.
Son siège social doit être en France et elle doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
En 2018, 94 000 SCI ont été créées.
Précisément, le statut juridique de la SCI permet :
> D'acquérir des biens immobiliers privés ou professionnels ;
> D'en assurer la gestion en termes de location, rénovation et entretien ;
> Et de le transmettre.
Les associés peuvent être des personnes physiques (même un enfant mineur) et/ou des personnes morales (sociétés).
Aucun capital minimum n'est requis pour créer une SCI. Il est constitué par les apports faits par les associés qui reçoivent des parts sociales en contrepartie. Pour qu'elle puisse être libre de ses investissements, les associés créent souvent une SCI à capital variable.
Mais contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS), les associés sont indéfiniment responsables des dettes sur leurs biens personnels. Autrement dit, le patrimoine personnel des associés est exposé si l'emprunt n'est pas remboursé par exemple.
La gérance peut être assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent également être associés. Personne physique ou personne morale, c'est lui qui gère la SCI et la représente face aux tiers. Son rôle et ses pouvoirs sont définis dans les statuts.
Outil patrimonial par excellence, elle bénéficie de nombreux avantages sur le plan fiscal et successoral. En effet, elle constitue un montage avantageux pour léguer ses biens immobiliers à ses héritiers. Soit en procédant à des donations de parts sociales, soit via une SCI familiale.
Il existe d'ailleurs différents types de SCI :
> La SCI de gestion, la plus courante.
> La SCI familiale, automatique lorsque tous les associés sont unis par des liens familiaux.
> La SCI professionnelle, qui permet l'acquisition de ses locaux professionnels. Elle est alors propriétaire des locaux qui logent l'entreprise des associés.
> La SCI construction-vente, qui permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.
En termes d'obligations, la SCI doit organiser une assemblée générale annuelle et établir des comptes annuels, donc tenir une comptabilité à jour.
En termes de fiscalité,
Imposée à l'IR de principe, la plupart la conserve au départ du fait qu'une jeune SCI a souvent plus de charges dû à l'emprunt effectué pour l'achat du bien immobilier. Auquel cas chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus. Ou sa déclaration de résultats si c'est une société.
Mis à jour le 2020-04-04 19:51
