Les obligations comptables des SCI ?

Soumise à l'IR, chacun des associés de la société est soumis à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de son apport. Chacun doit inscrire sur sa feuille d'impôt les revenus provenant de la SCI.

Le gérant doit simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie, c'est-à-dire un simple journal dans lequel sont enregistrés les recettes et les dépenses par ordre chronologique. Ainsi, seuls les flux de trésorerie sont suivis.

à la fin de chaque exercice comptable, le montant des recettes et des dépenses fait apparaître un solde qui doit être le même que celui du compte bancaire de la SCI. A chaque fin d'exercice, le gérant de la SCI a obligation de déclarer ses résultats à l'administration fiscale. L'imprimé no2071 fera apparaître les charges et les revenus de la SCI, de même la part de dividende versé à chaque associé. Ce bilan sera envoyé après acceptation des comptes en assemblée générale.

Malgré cette non-obligation légale de tenir une comptabilité d'engagement, le gérant de la SCI aura tout intérêt à assurer au mieux le suivi des apports des associés si le capital social est libéré en différé et à se prémunir contre toute action de l'administration fiscale.

Quant à la SCI qui a opté pour l'IS - A savoir que cette option est irrévocable - la loi lui impose de tenir une comptabilité d'engagement, également appelée comptabilité en partie double. 

Ceci implique l'utilisation d'un logiciel de comptabilité et des écritures comptables supplémentaires.

Tenir une comptabilité d'engagement n'est pas seulement obligatoire  pour les SCI imposées à l'IS, il en va de même lorsque :

>     Un seul des associés (personne physique ou morale) est soumis à l'IS, ou à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
>     Une clause des statuts de la SCI prévoit cette obligation
>     La SCI exerce une activité particulière telle que les SCI de construction vente ou les organismes de placement collectif immobilier
>     La SCI dépasse deux des trois seuils suivants :

• un total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 EUR
• un chiffre d'affaires annuel supérieur est à 3 100 000 EUR
• un effectif  supérieur à 50 salariés

Plus rigoureuse que la comptabilité de trésorerie, la comptabilité en partie double impose de suivre les prescriptions d'un plan comptable général (PCG) de la SCI, à savoir :

>     Enregistrer de manière chronologique les mouvements affectant le patrimoine de l'entreprise : les loyers encaissés et les éventuels revenus financiers pour les sommes placées coté recettes et les travaux et charges coté dépenses
>     Réaliser un inventaire afin de contrôler physiquement l'existence et la valeur des actifs et des passifs de son patrimoine, minimum une fois par an
>     Conserver les documents comptables et les pièces justificatives pendant 10 ans
Toutes ces opérations doivent être inscrites dans des livres comptables obligatoires parmi lesquels figurent :

>     Le livre journal qui répertorie au quotidien toutes les opérations comptables inscrites de manière chronologique qui font évoluer son actif
>     Le grand livre qui reprend les opérations comptables, cette fois regroupées par numéro de compte en correspondance avec le PCG.

Le gérant de la SCI est tenu d'établir des comptes annuels (également appelés états de synthèse) à l'issue de chaque exercice. Ces derniers sont approuvés par les associés en assemblée générale ordinaire dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable.

Ces trois états de synthèse sont à présenter à l'administration fiscale :

>     Le bilan comptable qui synthétise le patrimoine de la SCI (ce qu'elle possède et ce qu'elle doit).
>     Le compte de résultat qui récapitule les opérations de l'exercice écoulé et se solde par le résultat
>     L'annexe, c'est à dire le document qui apporte des informations complémentaires permettant une meilleure compréhension du compte de résultat et du bilan.

Un exemplaire des comptes annuels doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce afin qu'ils soient approuvés et enregistrés.
Quant à la nomination d'un commissaire aux comptes, elle n'est obligatoire que pour les SCI qui dépassent également deux des trois seuils suivants :

>     un total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 EUR
>     un chiffre d'affaires annuel supérieur est à 3 100 000 EUR
>     un effectif supérieur à 50 salariés

Il n'est certes pas obligatoire de recourir à un expert-comptable, cependant l'aide d'un expert-comptable est précieuse pour garantir la conformité aux obligations comptables et juridiques dans un environnement législatif en mouvement permanent.