Comment transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants via une SCI ?

Gérer l'héritage de son bien immobilier en SCI permet :

• D'anticiper et de désamorcer d'éventuels conflits entre les héritiers (associés). En effet, les  rapports entre les associés sont définis à l'avance par les statuts, entre autres les règles de cession des parts sociales de la SCI.
  

• D'éviter l'indivision puisque chacun est propriétaire d'une fraction de la maison familiale via la détention de parts sociales de la SCI.

• De réduire les frais de succession
  

Comment léguer ses biens immobiliers à ses héritiers ?
De leur vivant, les parents peuvent opérer une donation-partage de leurs parts sociales à leurs enfants.

Cette opération permet de partager la maison familiale (sous forme de parts sociales de la SCI) entre différents héritiers.

à savoir que la donation-partage peut exclure des héritiers et/ou être inégale entre les héritiers.

à condition de ne pas dépasser le seuil de 100 000 € de valeur transmise, les parents donateurs bénéficient d'un abattement fiscal, renouvelable tous les 15 ans.

Ceci dit, en réalisant un démembrement de la SCI, ils peuvent dépasser le seuil des 100 000 EUR. Démembrer leurs parts sociales signifie diviser le droit de propriété sur les parts sociales en deux :

• D'un coté, l'usufruit qui donne un droit de jouissance
• De l'autre coté, la nue-propriété qui donne la capacité de vendre

En ne donnant que la nue-propriété à leurs enfants, ils ne donnent que la moitié de la valeur de la part sociale et peuvent ainsi donner plus de parts sociales tout en respectant le seuil des  100 000 EUR.

De cette façon, les parts détenues en usufruit rejoindront les parts détenues en nue-propriété au moment du décès sans que cela nécessite le paiement de frais de donation supplémentaires.