Fiche Comment financer l'achat d'un bien immobilier via une SCI ?

L'acquisition d'un bien immobilier par apport en capital  de la SCI est la première solution pour les associés, en apportant les fonds nécessaires à l'acquisition du bien. 

Cet apport est librement défini par les associés, il peut s'effectuer en réalisant des apports en nature sous forme des biens immobiliers ou numéraire sous forme d'argent.
En outre, la loi ne fixe aucun montant maximum ou minimum pour établir le capital social de la SCI.

Après avoir effectué un apport en capital de la SCI, il est possible pour l'associé de verser des fonds via un compte courant.
Cet apport est considéré comme une dette attribuée à la SCI.
Elle sera indiquée au passif du bilan présenté en Assemblée Générale annuelle pour approbation.
L'associé a la possibilité de récupérer son apport en compte courant, en majorité ou en partie, à tout instant à condition que cela ne mette pas en risque l'avenir de la SCI.

De plus, un apport en compte courant n'a aucun impact sur le capital social de la SCI.
Néanmoins, ce mode est semblable à un prêt auquel s'appliquent les procédés de remboursement et un taux d'intérêt.

Il convient de noter que dans certains cas de demande de prêt auprès de la banque, ce dernier peut demander aux associés de bloquer les apports en compte courant pendant une durée donnée.

La solution la plus utilisée lors de l'acquisition d'un bien immobilier via une SCI, consiste à faire une demande de financement bancaire.
Soit par :

• un endettement personnel des associés
• un endettement en nom de la SCI

Dans la première solution, chaque associé réalise les démarches essentielles pour acquérir un prêt ou un financement personnel.
Il reste à l'organisme bancaire de préciser la capacité d'emprunt et le montant à prêter à chacun des associés par apport à leurs revenus personnels.
La banque demandera par la suite des garanties de remboursement sur le bien de l'associé.

Une fois le prêt est accordé, les associés effectuent un apport en capital ou en compte courant.
Chaque associé doit rembourser son prêt en usant de ses revenus personnels.
Dans le cas ou la SCI est imposée à l'IR, les intérêts des emprunts souscrits par les associés peuvent être déduits de leur quote-part de bénéfices tirée de la SCI assujettie à l'impôt sur le revenu.

Si les associés préfèrent un endettement au nom de la SCI, c'est le gérant qui doit réaliser les procédures auprès de la banque.
Le préteur va étudier la situation personnelle de chaque associé avant d'octroyer le prêt en évaluant la capacité d'emprunt et de remboursement de la SCI.

Par ailleurs, le remboursement peut s'effectuer via les apports en compte courant ou les loyers perçus si le bien immobilier a pour objet d'être en location.
Cependant, si un défaut de paiement se présente, la banque se protège notamment de ces défauts en exigeant certaines garanties par le biais d'une hypothèque sur le bien acquis, à l'établissement prêteur, ainsi  les associés devront parfois se porter caution.