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99 HT2020-04-26
Sci et LMNP, vous m'expliquez ?

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Sci et LMNP, vous m'expliquez ?

THÈME immobilier
240 caractères
temps de lecture : 2 minutes
Résumé :

La société civile immobilière (SCI), est une société qui permet à plusieurs personnes de s'associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers. La  SCI a, certes, des atouts pour la détention d'un bien immobilier (éviter l'indivision, séparer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel, faciliter la transmission du bien, etc.).

En théorie, une SCI  dont l'objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d'activité de location meublée considérée comme étant de nature commerciale. Il s'agit d'un propriétaire qui met en location un logement meublé est considéré par le fisc comme "un loueur en meublé non professionnel.

Néanmoins, louer un bien en meublé via une SCI peut s'avérer risqué pour les associés, la société pouvant devenir redevable de l'impôt sur les sociétés.


immobilier



La SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier , elle est par défaut, soumise à l'impôt sur le revenu.
Ainsi, l'imposition se fait uniquement sur les revenus fonciers dégagés par la société et déclarés par les associés à hauteur de leurs parts.
Contrairement à la location non-meublée, la location meublée habituelle constitue une activité commerciale.
A ce titre, le cumul du statut de SCI avec celui de location meublée non professionnelle (LMNP) n'est en principe pas possible.
 La pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet.
Ce qui entraîne une conséquence significative pour la SCI : la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices.
Toutefois, la loi prévoit des tempéraments et permet à une SCI d'exercer une activité de LMNP, sous certaines conditions :
  • Remplir les critères propres au statut de LMNP
  • S'assujettir au régime de l'impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d'affaires de la SCI.

En matière de TVA, lorsque la SCI loue des biens à usage d'habitation, qu'ils soient nus ou meublés, la SCI est exonérée de TVA sans aucune option pour l'assujettissement à la TVA possible.
En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci est assujettie de plein droit à la TVA.
Le statut LMNP n'est donc pas, en principe, compatible avec la SCI puisque le premier est de nature commerciale et la seconde de nature civile.
En revanche, si l'une des exceptions  ci-dessus est respectée, il est alors possible de louer en location meublée non professionnelle puisque la SCI reste soumise à l'impôt sur le revenu, mais cela reste une pratique risquée.
Dans le cas où la SCI reste imposable à l'impôt sur le revenu, l'avantage est l'unique imposition des revenus issus de la location meublée, à savoir l'imposition par les associés personnes-physique à l'impôt sur le revenu sur le résultat dégagé par la SCI au prorata de leur participation dans la SCI.
En revanche, lorsque la SCI devient redevable de l'impôt sur les sociétés, a la possibilité d'amortir fiscalement ses biens immobiliers, ce qui réduira sa base imposable à l'impôt sur les sociétés.
il est possible de déduire fiscalement la rémunération du gérant de la SCI, les droits d'enregistrement et les frais de notaire acquittés lors de l'acquisition d'un immeuble.
En fonction de la situation des associés, notamment si les associés sont imposés fortement à l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés peut être moins élevé que l'impôt sur le revenu, auquel cas il sera plus avantageux que l'impôt sur le revenu.
Par contre, la SCI, étant devenue commerciale par l'objet, doit désormais, à l'effigie des sociétés commerciales, tenir une comptabilité commerciale.
  • Relevant de l'impôt sur les sociétés, les revenus issus de la location meublée supportent une double imposition : au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes-physiques (dividendes).
  • La SCI perd le bénéfice avantageux du régime des plus-values immobilières des particuliers, et notamment le système des abattements pour durée de détention ;
posté le
Corrigé le 2020-01-15
 

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